新型肺炎疫情下房屋租金调整的法律分析

发布时间：2020-03-02　浏览数：1,751

经典判例

以下为一宗“非典”期间的租赁案例：上海某娱乐公司（下称“娱乐公司”）与上海某集团公司（下称“集团公司”）于1997年7月18日签订了一份租赁合同，约定由娱乐公司承租集团公司位于上海市西藏南路169号“新黄浦商厦”五、六层共计4518平方米房屋用于卡拉OK、KTV等娱乐业经营。

2001年4月16日，双方续签了一份租赁合同，租赁物的位置、面积、用途与前合同一致，租赁期限自2001年2月1日至2009年1月31日，年租金350万元，按月缴纳，每月1日为交租日。租赁合同并约定，如果承租方拖欠租金达到一个月，出租方可以单方面提前终止合同，并不承担承租方任何费用或损失。从2002年11月开始娱乐公司未再支付租金。2003年5月底，集团公司诉至法院，要求解除合同、娱乐公司归还租赁物，并支付拖欠的租金和水、电费等，以及支付从2003年6月1日至实际迁出之日的租金。

案件审理过程中，娱乐公司提出抗辩理由之一，是由于“非典”疫情原因，2003年5月中旬开始娱乐公司暂停营业，至2003年8月中旬恢复营业，中间的三个月租金应予以减免。

一审法院认为，娱乐公司没有向法庭举证证明，其在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行，因此，不适用“不可抗力”的免责规定，也就不能部分或全部免除责任。如果适用公平原则，娱乐公司也应该对因受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明，但娱乐公司要求减免租金缺乏相应的损失依据，不予采纳。

二审法院认为，基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐业相应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除三个月的租金。

另，最高院在2003年6月11日下发了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，明确：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条[1]的关于“不可抗力”相关规定妥善处理。

【法律规定——公平原则、情势变更与不可抗力】

从上述案例和最高院的通知可以看出，公平原则和不可抗力被作为法院据以改变原有合同约定的重要依据。这说明，如何认定“非典”疫情这一影响因素要结合具体个案情况。在遇到广泛性疫情背景下，原合同约定的利益分配规则和追责机制是否以及如何进行调整，法官可以根据个案情况，决定适用公平原则、情势变更或不可抗力，进行判断认定。在上述案例中，终审法院并未明确把“非典”疫情作为一种不可抗力，而是作为一种对合同一方利益有重大影响的情形，适用公平原则原则，进行改判免租。而最高院的通知则明确规定，由于“疫情”对履行合同一方权益有“重大影响的”按公平原则处理；而如“疫情”导致履行合同不能的，明确可以适用“不可抗力”原则处理。

在此，我们有必要对现行民事法律框架下的公平原则、情势变更和不可抗力做简明扼要的解读。

公平原则

《民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”立法者和裁判者在民事立法和司法过程中应维持民事主体之间的利益均衡；民事主体应依据社会公认的公平观念从事民事活动，维持当事人之间的利益均衡。[2]因为某种因素的介入，使得当事人不能实现真正意义上的意思自治时，应通过公平原则予以补充和矫正。所以，也有人说它是一种“矫正的正义”。[3]作为民法的基本原则，公平原则为立法者、司法者和民事主体提供了价值衡量标准。

情势变更原则

《合同法司法解释二》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”从该解释的条文内容即可看出，情势变更原则实际上是公平原则的具体体现。以本次新型肺炎疫情为例，当事人因为受到疫情影响难以履行原有的租赁合同，请求人民法院调减租金，此时法院认定租赁合同订立的条件发生变化，继续按照原合同支付租金显然对一方有失公平，遂对租金进行调减，即属于对情势变更原则的适用。

不可抗力

规定在《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条和第九十四条第一项，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。从不可抗力的三个要素来看，本次新型肺炎疫情的发生，是普通民事主体不可能预见、不能克服及不能避免的，为了防控疫情，政府相关主管部门做出了关闭娱乐场所、限制人员出行、推迟复工等临时应急决定，当事人即便尽最大努力也无法避免并且必须遵照执行，将其定性为不可抗力，于法有据，于理恰当。

根据上述分析，上述三个原则既存在区别，又存在必然的联系；公平原则和情势变更，是针对可以调整的法律关系，不可抗力主要是针对难以履行的合同关系，因此，当裁判者需要免责或者部分免责结果时，便将“疫情”作为不可抗力；当裁判者需要调整或者变更合同内容时，便将“疫情”作为情势变更。[4]建纬深圳律师事务所的实证分析显示，其研究的涉及“非典”疫情影响因素性质认定的16份判决书样本中，不可抗力、情势变更、公平原则、经营风险均有不同比例出现。[5]因此，不论适用公平原则、情势变更，都是应该根据“疫情”对合同履行的不同程度的影响而适用。那么，在本次新型肺炎疫情下，是否应当减租？就是要基于事实上，须区分疫情是否对合同履行有重大影响，还是甚至导致合同履行不能，以此进行法律适用，以下详细分析。

律师建议

在现有立法框架和司法实践中，判断新型肺炎疫情影响下是否能够对房屋租赁合同进行调整或解除，承租方在法律上能否获得利益的弥补或责任的减免，归根结底，要看本次疫情的发展是否改变了原有的合同基础，是否导致了继续履行合同发生明显不公、履行不能。如前文所述，我们认为援引不可抗力的目的在于免责，援引情势变更或公平原则的目的在于重新谈判或调整。在当前情势变更与不可抗力并行的二元规范模式下，立法者追求的制度上泾渭分明并未在实践中产生同样的效果。[6]对于新型肺炎疫情下房屋租赁合同履行问题，不应简单关注疫情是不可抗力，还是情势变更，而是着眼于合同基础的变化和合同目的的实现。而在民事审判实践中，要着眼于“公平”的价值追求和“均衡”利益的矫正正义。基于此，我们提出如下见解，以供大家参考：

01、疫情直接影响合同履行，可要求减免疫情租金

疫情导致房屋所在区域依法被封锁，造成房屋的使用功能受限，比如武汉封城，或者政府明令禁止开业的区域或场所，如电影院、KTV、体育馆、健身房等聚集型活动业态，直接导致租赁房屋使用的功能严重降低，或房屋不能正常利用，此行为影响了租客的利益，可援引公平原则、情势变更或不可抗力，要求相应减免部分租金，甚至解除合同。

02、疫情未直接影响合同履行，无权要求减免租金

对非封锁、限制的区域，或者非封锁、限制的行业，并不因疫情影响合同的履行的，合同应继续按约定履行，当事人无权主张调整合同或免除责任。如商业广场的服装店、餐馆、图书室等业态，并未明令禁止开业，无权强行要求减租；或虽处于疫情封锁区域内，但并未影响合同履行，比如未受影响的住宅、厂房、仓库，则不应减免租金。

03、疫情直接影响是判断的一个重要标准

何为直接影响？直接影响，是区别间接影响而言的，比如KTV被政府明令禁止开业，此为直接影响；如KTV旁边的餐厅因KTV被停业，而营业收入锐减，对餐厅而言为间接影响。如为直接影响，则可对合同进行相应调整或免责，如为间接影响，在当前的司法实践中，则很难计入可调整或免责的范围。

04、公序良俗是法律基础

在当前时下，共度时艰，以和为贵，不仅是道德标准，也是善良淳朴的中华民族的优良传统。依据《民法总则》第八条关于“公序良俗”规定，疫情影响下的房屋租金调整不仅仅是法律问题，也是公序良俗的要求，是维护社会关系和谐稳定的问题，情法交融，彼此相通。

注释

[1] 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

[2] 王轶：《论民法诸项基本原则及其关系》，载《杭州师范大学学报（社会科学版）》2013年第3期。

[3] 关淑芳：《论公平原则》，载《杭州师范大学学报（社会科学版）》2013年第3期。

[4] 韩世远：《不可抗力、情势变更与合同解除》，载《法律适用》2014年第11期。

[5] 建纬深圳所：《新冠疫情下商业租赁必读：非典疫情租金减免判决统计报告》，载“地产与工程法律观察”微信公众号，登陆时间：2020年2月4日。

[6]在江苏省丹阳市人民法院（2003）丹民初字第2371号民事判决书中，法院认定，承租方受到非典影响，未能正常经营，从而使其履行合同能力受到了极大影响，出现了情势变更，未能及时支付租金，现在非典疫情已过，只要承租方能够正常经营并且及时付清房租，合同继续履行不仅不影响出租方合同目的的实现，也会使承租租方经营三年的目的得到实现，为鼓励交易，并且平衡各方利益，法院对出租方要求解除合同的诉讼请求不予支持。

（作者：蒋修贤  杨超男，广东广信君达律师事务所律师）