关于疫情期间地产商延迟交楼是否承担违约责任的问题解析

发布时间：2020-03-02　浏览数：1,987

2020年1月30日，世界卫生组织宣布新型冠状病毒疫情构成PHEIC，即国际关注的突发公共卫生事件，国内有关部门也在此前后采取了“延长春节假期、延迟企业复工”等措施。若在房地产开发过程中，受到疫情及其措施影响，地产商未按照合同约定交付房屋的，应该如何降低或避免延迟交楼的违约责任呢？

一、2003年“非典”疫情期间的司法实践

当年的“非典”疫情，若当事人有证据证明因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行的，法院根据公平原则处理，部分或者全部免除房地产企业的违约责任，但前提是企业履行了不可抗力的通知与证明义务。

因此企业及时通知业主，并在合理期限内提供证明尤为重要。

二、建议房地产企业准备的证据

（一）企业与业主签订的合同。若双方在本次疫情前签订合同，法院会依据合同约定的交楼日期、违约条款及免责条款等认定延迟交楼是否与本次疫情有关。若双方在本次疫情期间签订合同，法院倾向于认为房地产企业应预见疫情可能对其正常施工造成影响，而不支持免除或部分免除房地产企业的违约责任。

（二）受疫情影响程度的证据。如所在行政区域政府是否发文禁止企业提前复工；企业是否已与各装修施工企业签订合同；施工人员是否被隔离及其数量；施工人员有无在疫情严重区域的，如本次疫情中采取了“封城”措施的城市；需采购的材料是否主要在疫情严重地区的，等等。

（三）及时书面通知业主的证据。企业应在合理期间内书面告知业主延迟交楼的事由及期间。如2020年1月28日，攀枝花住建局为做好防控疫情发布通知，督促各房地产企业对于在2020年3月以前交付房款、网签备案、按揭手续、产权登记等事宜的，需延期办理，并提醒企业需逐户通知业主延期事由，并在售楼部现场等位置进行公示告知。

（四）疫情造成交楼延迟的免责期间。免责期间应与疫情有关，一般参照疫情发生期间，起算点为行政区域采取有关限制人员流动等措施之日。如2003年非典疫情期间，三亚市于2003年5月8日采取了禁止录用岛外民工的措施，有关司法裁判将前述日期作为延迟交楼免责期间的起算点。另外还要根据受到影响的程度来确定期间，如工地停工1个月开发商却延迟交楼1年，显然不具有合理性。

三、结语

疫情当前，房地产企业若能及时履行不可抗力的通知义务，并妥善留存有关证据，将有效减少自己及他人损失。

（相关判例：（2005）沈民（2）房终字第799号；（2005）三亚民一终字第79号）

（作者：林晶晶，广东百健律师事务所律师）