抗疫克难，凝心聚力——浅析营业性房产免租引发的税务问题

发布时间：2020-03-03　浏览数：1,471

基于新型冠状肺炎引发的疫情的防疫需要，全民响应医疗专家的号召，减少外出，不在公共场所集会，因此商店、商场都闭门谢客，工厂企业延期开工。因防疫而采取的特殊措施，对各行各业都造成严重影响。在这种情况下，涌现了一批中国好房东，主动对租客提出减免租，与租客共渡时艰，如万达集团对外宣布免除辖下323家广场从1月25日到2月底所有的租金。广州市房地产租赁协会也于2020年1月30日向业主（房东）发出减租倡议书（穗租协函（2020）第04号），作为租客，当然希望房东能在这个特殊的时期能响应广州市房地产租赁协会的号召减免租，但是租客们也应当考虑免租对房东们的影响，不能单方面只考虑自己的损失，也应当考虑在免租的情况下，房东所承担的银行房屋贷款和所需支付的税款问题。

在防疫期间能否取得减免租主要有以下三种情形：

1、如果原租赁合同中约定了因意外事件（在发生传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事件）致使无法正常经营的情况下进行减免租金的条款，那么就可以依据原租赁合同履行。

2、如果原租赁合同中没有约定因意外事件（在发生传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事件）致使无法正常经营的情况下进行减免租金的条款，但跟中国好房东对防疫期间的减免租内容达成一致，签订补充协议，那么就可以根据新的补充协议来履行。在以后的租赁合同中，应该注意加入相关的条款，防止类似情况致使无法正常经营而发生纠纷。

3、原租赁合同中没有约定在发生政府要求停业的疫情的情况下要减免租条款，且在协商不成的情况下，只能通过诉讼解决。在非典期间要求减免租相关的案例，有法院支持减免租诉求的案例，也有法院不支持减免租诉求的案例，法院判决时主要考虑的是公平原则，公平原则不但要考虑租客的损失，也会考虑若房东免租而导致的损失。如果协商不成，需要通过诉讼解决争议，应当及时主张权利，注意诉讼时效的问题。

本文不对是否应该免租或减租展开探讨，着重分析与探讨中国好房东们对营业性房产的免租行为，涉及的主要税务问题。在履行中的租赁合同涉及房产税、增值税、所得税（包括个人所得税和企业所得税）、城市维护建设税、、教育费附加和地方教育附加这几个税种，但城市维护建设税、、教育费附加和地方教育附加的征税标准均以增值税为缴纳基数，因此我们现只对产税、增值税和所得税（包括个人所得税和企业所得税）三大税种展开探讨：

一、房产税

合同中约定免租期的，免租期内房屋产权所有人应当按照房产原值纳税。

法律依据:

《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

我们的建议：

《苏州市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》中的第八条提出“因疫情原因，导致企业发生重大损失，正常生产经营活动受到重大影响，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请房产税、城镇土地使用税困难减免。”但上述政策也只针对苏州市的中小企业在正常生产经营活动受到重大影响下才能申请申请房产税、城镇土地使用税困难减免。租客们大声呼吁免租，但在税务部门没有就防疫期间的免租行为，作出免房产税的决定时，那么租客们应考虑房东们的银行贷款负担和税务负担。

房东的免租行为是基于本次疫情而作出，房东们与租客们共渡时艰，建议税务部门出台对防疫期间的免租行为，免除房屋产权所有人的房产税。

今天下午，广东省出台企业复工复产20条中提出“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。"但对非企业的房产税并无规定，广东以外的省份也暂没有相关规定。

二、增值税

租赁合同中约定免租期的不需要视同销售缴纳增值税，按照合同租金额，根据相关增值税纳税义务发生的时间规定，缴纳增值税。

法律依据:

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条规定:纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于视同销售服务。

我们的建议：

国家税务总局公告2016年第86号中的规定，租赁合同中约定免租期的才免增值税。

这次疫情是突发性的，因此大部分的原合同中不可能存在发生疫情而免租的条款，因此房东和租客应对免租的情况重新签定补充协议交税务机关备案。因本次的疫情的特殊性，签定补充协议的数量多，建议税务机关针对本次疫情而发生的免除行为出台简单可操作的政策，避免签定补充协议。

三、所得税

所得税根据业主的身份，分为个人所得税和企业所得税，但无论个人所得税还是企业所得税都是有所得才需要交所得税，因此免租期间没有租金收入，不需要交纳所得税。

法律依据:

《中华人民共和国个人所得税法》第二条第一款规定：下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：（一）工资、薪金所得；（二）劳务报酬所得；（三）稿酬所得；（四）特许权使用费所得；（五）经营所得；（六）利息、股息、红利所得；（七）财产租赁所得；（八）财产转让所得；（九）偶然所得。

《中华人民共和国个人所得税法》第六条第四款对应纳税所得额的计算明确进行了规定，财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第三条的规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，下列所得，不论支付地点是否在中国境内，均为来源于中国境内的所得：（二）将财产出租给承租人在中国境内使用而取得的所得。

《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十四条规定，个人所得税法第六条第一款第二项、第四项、第六项所称每次，分别按照下列方法确定：（二）财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。

《中华人民共和国企业所得税法》第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：……（六）租金收入。

《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

我们的建议：

１.《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。这次疫情是突发性的，因此大部分的原合同中不可能存在发生疫情而免租的条款，因此企业房东和租客应对免租的情况需要重新签定补充协议交税务机关备案。但本次的疫情的特殊性，签定补充协议的数量多，建议税务机关针对本次疫情而发生的免除行为出台简单可操作的政策。

２.虽然免租期间不需要交纳由租金而产生的所得税，但是本次疫情对整个社会的经济活动的影响都是重大的，希望各地的税务部门都可以出台对确有特殊困难而不能按期缴纳税款的企业、个人，由纳税义务人申请，依法办理延期缴纳税款的政策。

（作者：黄志娟，广东国智律师事务所律师）