抗疫期间的租金减免之实现途径

发布时间：2020-03-03　浏览数：1,509

近日，某些知名公寓租赁平台，在全民抗疫期间，耍起“小聪明”：一边通知请求房主免除租金，为配合国家防疫大业，执行不少于一个月“免租期”，另一边又要求租户照常支付房租，全然不让利给业主。疫情是面照妖镜，此种共克时艰之法着实让人难以启齿！

那么疫情期间，因许多疫区所在地政府都实施了严格管制措施，严重影响到房屋租赁合同的履行，租户可否依此请求租金减免呢？可否适用法律规定的不可抗力条款或情势变更条款呢？

1.不可抗力规定：《民法总则》第180条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《合同法》第117条也规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

2.情事变更规定：《合同法解释（二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”《民法典合同编（二审稿）》第323条规定：“合同成立后，订立合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以请求与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则确定变更或者解除合同。”

疫情是否属于不可抗力或情势变更，租户可否请求租金减免？以下三点建议供租户参考：

1.租户仅以疫情作为不可抗力事由，提出无法履行合同义务的事由，难以成立。签订房屋租赁合同后，出租人义务是房屋交付，承租人合同义务是支付租金。一般认为，租金给付义务作为一种金钱债务，金钱债务一般认为难以用不可抗力履行抗辩（源于“财产责任无限原则”），意味着仅仅以疫情为由并不构成合同履行障碍。因为，租赁合同中租户是否实际使用租赁物（房屋），并不是一个考量点，租户的金钱支付并不存在障碍（支付宝、微信支付等）。另外，请求减租制度通常是在合同瑕疵履行中适用，仅以疫情为由，也很难证明房东构成瑕疵履行（租赁合同通常是房屋不适合租赁，维修等问题）。尽管域外法律（如德国）有对弱势的房屋承租人的特别系统保护（如租金控制），我国目前尚未引进该制度。

2.结合《合同法解释（二）》第26条和《民法典合同编（二审稿）》第323条规定，租户可援引情势变更条款，向人民法院或者仲裁机构请求变更或者解除租赁合同，但决定权掌握在人民法院或者仲裁机构手中。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。情事变更制度中还有一个再交涉制度，鼓励合同当事人之间进行再次协商，但是通常并不认为这是一个强制要求，也并不要求一定达成某个结果。

3.媒体上报道某些地方房东（小区）拒绝租客回到房屋，此类房东行为构成对履行合同的障碍，此时租户可基于抗辩权请求减价，甚至可以要求房东承担违约责任等等。

（作者：郑飞虎  林婧，广东金轮律师事务所律师）