疫情之下，房东不减租违法？

发布时间：2020-03-03　浏览数：2,395

一、房东是否必须减租？

外星人都知道，近段期间房屋、厂房无法正常使用错不在房东，所以，我们无法以房东存在过错为由要求减租，但是本次事件是租户和房东都无法预见、也无法避免，也无力改变的事件，从法律角度来看，本次事件可以认为是不可抗力事件。

「法律术语解释」

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

根据《合同法》第117条规定，不可抗力导致合同不能履行时，合同当事人可根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。就租赁合同而言，如果疫情导致租赁合同不能履行，租户可根据疫情影响的大小，主张减少或免除租金。

划重点1

问：怎样才算“疫情导致租赁合同不能履行”？

“不能履行”，可以简单理解为无法实现当时签订合同的目的，在租赁合同中，一般同时具备以下两个条件，可以认为是“不能履行”：

1. 政府或有关主管部门因疫情防控需要，发布强制停产停业通知；

2. 租户服从通知的安排而全面停产停业，造成租赁的房屋完全无法正常使用。

受疫情影响，国家将假期延长至2月2日，而部分省市将复工时间延至2月9日，在此段期间，除个别肩负着国计民生重任的行业外，绝大部分的行业都只能全面停产停业，无法正常使用租赁的房屋，因此，此段政府明确规定停产停业、租户无法正常使用房屋的时间，房东应当减租，否则，租户可起诉房东。

划重点2

问：2月2日或2月9日之后，政府并未强制停工停业，但租户因防疫原因而未复工的，能否要求减租？

《中华人民共和国民法总则》

第六条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

根据《民法总则》第6条规定可知，合同的履行应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。其中，公平原则是指当事人在民事活动中，应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。就租赁合同而言，疫情造成的租金损失的分担应符合公平原则。

由于疫情是租户和房东双方签订租赁合同时均无法预见并克服的因素，所以当租户受疫情影响，难以维持正常营业，进而造成租户资金紧缺，按租赁合同支付租金存在严重困难时，如果将疫情带来的全部租金损失均由租户一人承担，不符合民法上的公平原则，故租户可据此申请减免租金。

由此可知，在政府并未强制停工停业期间，租户因防疫原因而未复工的，可以根据“公平原则”申请减免租金，但能否减免租金，需要评估房产所在地环境是否不适宜复工、租户是否因未复工陷入经营困境等多种因素，故此段期间，房东即使不减租，并不必然违法。

二、租户如何争取减免租金？

●合同对此类型情况提前有约定的，则按合同约定处理

如果租户和房东签订的房屋租赁合同已经写明了不可抗力情形下的解决方案，譬如合同有如下条款：

租赁期内，因发生不可抗力事件，致使一方或双方无法履行或无法完全履行合同的，双方均无需承担违约责任；如不可抗力持续3个月以上的，任一方均有权单方解除本合同。

那么，租户可以结合自身的实际情况，根据合同条款向房东申请减租。

● 合同无约定此类型情况的，那么可以引用“不可抗力”或“公平原则”。

如果租户和房东签订的房屋租赁合同中没有约定不可抗力情形下的解决方案，那也没关系。依照我们前面的分析，企业因受疫情影响的不同程度，可以依据不可抗力或公平原则向房东主张减免租金。

● 寻求法律人士的帮助

在租户与房东交涉的过程中，既要动之以情，更要晓之以理。若稍不留意，租户或房东都有可能被冠以“道德绑架者”的称谓。此时，可以适当寻求法律人士的协助，如租户可以委托律师为协商工作提供专业支持，包括协助沟通、提供法律咨询、拟定减免租金申请书、拟定补充租赁协议；而房东可以请律师分析租户是否符合减租条件、参与谈判等。

三、协商过程中用到的文书

承租方向出租方申请减免租金时，必要情况下可通过书面申请的方式申请减免租金。以下模板供参考。

减免租金申请书

致：XXXX公司

您好，非常荣幸与贵司合作，感谢贵公司给予本公司长期以来的支持。

贵公司与本公司于XXXX年XX月XX日签订《XXXX租赁合同》。双方约定,由本公司租赁贵公司位于XXXX商铺，租期为XX年,从 XXXX 年XX月XX日至 XXXX 年 XX 月 XX 日,租金为 XXXX 元/月。

近期新型冠状病毒肺炎疫情肆虐。2020年1月23日,广东省政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。本公司承租商铺于2020年XX月XX日起停业，开业日期未定。

鉴于全国仍在疫情防控重要时期，本公司经营业务无法正常开展，且该疫情的发生系本公司不能预见、不能避免且无法克服的，属于不可抗力。若本公司仍按租赁合同向贵公司缴纳租金，确实难以承受,且有失公平。对此，本公司真诚的请求贵公司减免本公2020年XX月XX日到2020年XX月XX日期间的租金。

望贵公司本着公平原则，同意上述申请事项，本公司将不胜感激！

顺祝商祺！

XXXX公司                                                                                               XX年XX月XX日

客户问我：甘律师，写这个《减免租金申请书》是不是真的有用？

我说：你写，去尝试，那至少有50%的机会可以减租；不写，那能不能减租，就只能看房东的心情了。

如果租户和房东达成减免租金的意愿，实质上是对原有租赁合同实质性内容进行变更，双方需要签订《租赁合同补充协议》，以明确减免时长及减免金额等内容。

以下是关于减免租金的租赁合同补充协议，以供参考。

租赁合同补充协议

甲方（出租方）：XX公司

乙方（承租方）：XX公司

鉴于甲乙双方于XXXX年X月X日签订《XXX租赁合同》，合同约定乙方承租甲方位于XXX的商铺用于经营，租赁期限为X年。2020年1月起受到新型冠状病毒疫情影响，乙方于2020年X月X日暂停了该商铺正常经营。

经甲乙双方一致确认，现就租金减免事宜，签订如下补充协议，以资共同遵守：

1. 甲方同意免除乙方2020年X月X日至2020年X月X日的租金，合计人民币X元。

2. 免租期间，物业管理费、水费、电费、有线电视费、网络费等均由乙方自行承担并支付。

3. 本补充协议作为原合同不可分割的部分，与原合同具有同等的法律效力。如本补充协议与原合同出现冲突，以本补充协议为准。

4.本补充协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，自甲乙双方签名或盖章之日起生效。

甲方：XX                      乙方：XX

XXXX年X月X日           XXXX年X月X日

四、律 师 建 议

租户和房东可以按照前述方式处理因疫情导致房屋空置产生的租金减免问题。要特别说明的是，在没有约定的情况下，若租户和房东就租金的减免无法协商，租户切不可无故拒付租金，同时建议对支付租金的相关资料进行保存，此后，若租户认为房东应该向“万达老王”学习的，就需要法院或者仲裁机构来认定了。

至于今后签署新的房屋租赁合同，以及针对现有房屋租赁合同进行续签或者补充变更的，可考虑在合同中增加以下条款：

若出现事故灾难、公共卫生事件（传染病暴发、流行）和社会安全事件等突发事件时，政府采取措施，发布禁令，导致承租人无法正常使用房屋的，未使用期间的房屋租金减半收取/未使用期间的房屋租金免于收取/在政府停止执行依法采取的应急处置措施前，该期间的房屋租金按照80%的比例收取。

将传染病作为减少或者免除租金的条件，从而平衡非常时期租户和房东的利益，共度时艰。

五、总  结

在政府明确规定停产停业、租户无法正常使用房产的时间段，房东应当减租，否则，房东违法；在政府并未强制停工停业期间，租户因防疫原因而未复工的，此段期间，房东不减租亦不必然违法。

（作者：广东杰海律师事务所）