关于疫情期间租金能否减免等法律问题的解读

发布时间：2020-03-02　浏览数：1,775

2019年12月以来，我国爆发了新型冠状病毒感染的肺炎疫情，为防止疫情进一步蔓延，全国31个省区市启动重大突发公共卫生事件一级响应，并且发出了关于延迟企业复工等通知，在此情况下，全国大部分商场采取了停业闭店措施，大部分生产企业也处于停工状态，可以预计在现在和未来一段较长时间内，大部分企业将会受到严重的影响，特别是实体经济更是令人堪忧。为共渡时艰，万达广场、保利商业、华润置地等多家房企陆续推出减免或减半商铺租金措施，随后，广州等多地的房地产租赁协会也纷纷发布呼吁倡议房东减免租金，希望给予租户群体最大的支持。

在疫情影响下，关于承租方能否要求出租方减免租金或者单方面解除合同等法律问题也爆发了争议，本期百健锦囊为大家对前述争议的法律问题进行解读，并在文章结尾附上《租金减免申请书》模板，供大家参考使用。

关于承租方能否以疫情为由要求减免租金？

疫情期间并不必然致租金的减免，目前我国也没有关于疫情可以减免租金的明确法律规定，一般来说，出租方与承租方仍应根据合同的约定履行各自义务。考虑到本次新型肺炎疫情和“非典”疫情的情形并无根本的区别，故我们可以参照2003年“非典”疫情期间的司法判例进行具体分析。总体上来讲，关于疫情期间能否主张租金减免的请求，需要结合到具体案情进行具体的分析，司法实践中主要有三种不同的意见。

一、疫情期间造成的停业损失属于正常的商业风险，应由当事人自行承担。吉林省辽源市中级人民法院作出（2017）吉04民终441号的判决认为，2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。

二、疫情属于不可抗力，因此停止经营期间应酌情减免或者免除租金。上海市第一中级人民法院作出的（2004）沪一中民二（民）终字第32号判决认为，遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，对“非典”时期的租金，原审已酌情予以减免，现翊宇公司要求全部免除，缺乏依据。山西省长治市中级人民法院（2018）晋04民终2272号判决则认为，”非典“疫情是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人期间的租金。

三、疫情造成的损失超过正常的商业风险，应适用情势变更的原则适当减免部分租金。山东省烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终268号判决认为，疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。

百健观点：疫情不必然导致租金的减免，也不必然构成不可抗力或情势变更，具体如何认定必须结合个案情况进行分析。在司法实践中，如果疫情及其防控措施对合同履行未构成重大障碍，应只属于商业风险，双方应严格履行合同约定的租金义务，承租方难以据此而要求出租方减免租金；即使疫情已对合同履行造成实质性障碍，构成不可抗力或情势变更，并由承租人以此为由主张减免部分或免除全部的租金，也应需要综合考量疫情对合同的履行情况、影响程度（因果关系）以及当事人的举证情况等因素，以公平合理的原则酌定租金减免与否及减免数额等。

关于承租方能否以疫情为由要求解除租赁合同？

一、根据《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”也就是说，如果疫情被认定为不可抗力，且因疫情而致使合同目的不能实现时，承租方才可以解除租赁合同。但需要注意的是，如果疫情并未被认定为不可抗力或者没有达到致使合同目的不能实现的程度，则承租人无权解除租赁合同，更无权要求退还保证金等。

二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定：”合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除“，也就是说，如果疫情构成情势变更，只有当继续履行合同对其明显不公或者不能实现合同目的时，承租方才能主张解除租赁合同。如疫情被认定为只是属于正常商业风险，或者承租人无法证明解除合同的公平性、必要性以及合理性的，则承租人同样也无权解除租赁合同以及要求退还保证金等。

百健观点：根据《合同法》第8条规定：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同“，但疫情不是可以任性的理由，在不具备合同约定或者法定的解除条件的前提下，承租方是无权单方解除合同的，如承租方强行单方解除将会构成违约，届时不但无法达到退租减损的目的，相反还可能需要额外承担一笔违约金。

关于承租方如何应对疫情对合同履行带来的不利影响的建议

一、租赁合同以及法律法规作为处理双方权利义务的基础，双方应全面履行与遵守，故此建议承租人及时审查合同约定的内容，并及时关注国家出台的相关政策或文件，以获悉自身享有的合同权利和面临的法律风险，并据此评估并确定应对疫情影响的方案措施，应该尽量避免逾期缴付租金或者擅自解除合同的违约风险。

二、如因疫情确实导致租赁合同目的无法实现或不能履行等，则建议承租方及时主动通知出租方，或者与其协商变更或解除合同，以防止双方损失的扩大。但是协商的内容（包括租金减免、解除合同等）要体现公平原则，尽量避免出现将疫情所致的全部不利后果由一方承担从而有失公平的问题。

三、为了避免纠纷进入诉讼后因证据不利而陷入被动，建议承租方注意固定和收集证据，包括固定和收集疫情、防控措施及其造成合同履行困难的证据（如政府部门通知、公告、命令等）；企业自身受疫情及其防控措施影响而停产停业，继续履行原合同将导致明显不公的证据；合同双方沟通、协商解决方案（如减租及解除、变更合同等）所产生往来函件、邮件、聊天记录、协议文件等证据。

四、如经沟通、协商，出租人不同意解除合同或减免租金的，建议承租人可结合自身情况，在递交与租赁合同履行情况、疫情影响情况有关等的证据基础上，疫情结束后应及时向裁决机构提出减免租金或解除合同的诉讼请求。

附：《租金减免申请书》模板

尊敬的          （租赁合同出租方）：

贵我双方于20   年   月   日签署《        租赁合同》，合同约定我司租赁贵司位于         的场地用于商业经营，租赁期限自20   年   月   日起至20   年   月   日止。自合同签订至今，贵我双方一直维持良好的关系，并依约全面履行合同的相关义务。

2020年新春伊始，全国“新型冠状病毒”横行肆虐，为了加强疫情防控工作，全国31个省区市启动重大突发公共卫生事件一级响应，随后，广东省人民政府2020年1月28日发出《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，明确除特定行业的企业外，其他各类企业最早复工的时间是2月10日。

为贯彻落实国家政府关于做好疫情防控的重要决策部署，维护公共生命安全和身体健康，我司自20   年   月   日起开始全面已停产停业，具体复工时间视疫情情况与政府要求确定。此次疫情给我司带来了有史以来最大的困境，包括无法如期向客户履行合同而涉及的巨额违约金处罚以及因此造成的客户流失、停产停业而带来的经营损失、大批员工的工资、高额的租金以及购置口罩，消毒水和清洁液等防疫用品等日常开支。

基于“新型冠状病毒”的不可抗力，以及我司的经营困境以及履约艰难，为了我司得以继续生存与发展，也为了与贵司更长久的合作并保证收益，现我司诚恳地向贵司提出免除自20   年   月   日起至20   年   月   日止的租金；自20   年   月   日起至20   年   月   日止的租金则减半收取。

我司期待贵司本着相互理解，互相支持的态度，在收到此函件后回复租金的调整方案，共渡难关。感谢贵司一直以来对我司的支持！

顺颂商祺！

承租方：

联系人：

联系电话：

2020年   月   日

（作者：周意洋，广东百健律师事务所律师）