新冠肺炎疫情期间房屋租金减免浅析

发布时间：2020-03-03　浏览数：3,312

2020年新年伊始，一场突如其来的新型冠状病毒肺炎（以下简称“新冠肺炎”）疫情爆发，对我国社会各行各业冲击巨大。2020年1月23日武汉封城，国内三十一个省区市几天之内先后启动突发公共卫生事件一级响应，限制或者停止集市、集会、影剧院演出以及其他人群聚集的活动，大型活动相继取消、公众娱乐场所几近关闭，这对各类商业活动造成较大的负面影响。因此，在新冠肺炎疫情的肆虐下，餐饮、酒店、商业零售等经营性行业收入锐减，同时还面临支付租金的巨大压力，各行各业无疑雪上加霜。

从促进经济持续发展与稳定就业方面考虑，万达等企业已经主动为商户减免租金，该措施获得不少人称赞。但在出租人未主动减免租金的情况下，承租人可否依据《合同法》第117条规定关于不可抗力之规定为由请求减免租金或解除合同？或依据情势变更、公平原则请求出租人减免疫情期间租金？本文笔者试从疫情期间承租人是否有权请求减免租金的法律角度进行浅析，以飨读者。

一、租赁合同如有约定，一般从其约定。

如《房屋租赁合同》中约定“发生疫情等突发事件时，租金如何承担”、“因意外事件(如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事)致使无法正常经营的，应减免该期间的租金”的条款，则按约定条款履行。

出租人与承租人已签订合法有效的《房屋租赁合同》，并建立租赁合同关系。根据《合同法》“意思自治”、“诚实信用”原则，如在房屋租赁合同中有“发生疫情的情况下，租金如何分担”条款，应按照约定执行；若合同未作约定，则承租人无法依据租赁合同请求减免租金，除非承租人与出租人另行签订《补充协议》对此进行约定。

二、租金减免的不可抗力与情势变更情形。

我国现行法律、行政法规均未明确规定出租人有义务减免疫情期间租金，承租人主张减免租金或解除租赁合同，需要具体结合是否符合不可抗力与情势变更两个法定理由去主张权利。

（一）不可抗力

根据《民法总则》第一百八十条的规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”因此，在出现不可抗力的客观情况时，合同相对方可以主张解除合同、迟延履行或者部分履行合同。

新冠肺炎疫情大面积爆发导致承租人关闭租赁场地故请求减免租金，应当视情况判断其是否符合“不能预见、不能避免且不能克服”关于不可抗力三大特征，具体问题具体分析。

（二）情势变更

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。以上司法解释规定是情势变更原则的法律渊源，从该规定字面意思理解，情势变更以公平原则为法理。承租人因本次疫情为由向裁判机构主张减免租金，即使《租赁合同》并无此条款约定，裁判机构会根据公平原则，审查如继续履行合同约定将对承租方显失公平，则根据《租赁合同》实际履行情况予以支持承租方一定程度的租金减免，此即是对情势变更原则的适用。

（三）两者区别与联系

情势变更和不可抗力既有联系又有区别。其相同点在于：二者发生的原因均为当事人所不能合理预见、不能避免、不能控制或者克服的事由，即客观情况的变化不是因当事人的原因所引起的，在合同履行中当事人无过错。二者又均为对处于不利地位的一方当事人的法律救济制度。因此，处于不利地位的一方当事人便可以情势变更为由请求变更合同。其区别在于：二者的障碍程度不同，造成的后果也不同。不可抗力造成合同不能履行或者不能按期履行。情势变更造成合同履行艰难但并非不能履行。因不可抗力而不能履行合同时，可以免予承担违约责任。而情势变更规则规定的是在具备什么条件时法律给予处于不利地位的一方当事人以请求变更或者解除合同的权利，情势变更的适用导致合同权利义务的变更或者解除。笔者认为，不可抗力偏重于在疫情影响下导致《租赁合同》无法履行的情形；而情势变更偏向于公平原则，偏重于《租赁合同》还可继续履行，但需依据疫情影响程度对《租赁合同》作出变更或调整。

故此，无论适用不可抗力或情势变更，我们都应当根据疫情对《租赁合同》履行情况的影响来适用。

三、非典期间减免租金的法院判决案例解析

本次新冠肺炎疫情与2003年的非典疫情，均对我国社会形成了巨大的负面冲击，尽管新冠肺炎疫情的影响和破坏力更大，但二者有一定程度的相似性。作为借鉴与参考，笔者就非典期间租金减免的法院判决做了梳理。我们在Alpha（法律检索工具）案例库中，输入关键词“非典”、“减免租金”、“广东省”共有16个案例。为此，笔者扩大检索范围，将广东省扩大至全国不限定地域范围，共有150个案例。在检索的全部案例中，大部分案例支持减免租金，亦有小部分不支持减免租金。笔者从中找出典型案例裁判要点，以做评析。

（一）支持减免租金案例主要裁判观点

（1）“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金【（2004）沪二中民二（民）终字第354号】。

    （2）非典属于不可抗力，依法应免除承租人的租金 【（2018）晋04民终2272号】 。

山西省长治市中级人民法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金。

（二）不支持减免租金案例主要裁判观点

（1）非典不能阻止出租人放弃收取递增租金的权利，也无法据此认定双方有改变关于租金递增的约定汕头市爱富兰家居有限公司与汕头市桓润有限公司租赁合同纠纷案【（2016）粤05民终400号】。

广东省汕头市中级人民法院认为，本案2000年9月15日的《租赁协议书》明确约定，涉讼房产自2004年1月15日起按年递增5%的比例加收租金。虽然自2004年1月15日起，桓润公司未向爱富兰公司收取递增部分的租金，但并不能因此就认定桓润公司放弃收取递增租金的权利，也无法据此认定双方有改变关于租金递增的约定。爱富兰公司上诉称因2003年“非典”事件，桓润公司对全部租户降租，涉讼房产自2004年起按每月每平米12元计收租金。但桓润公司对此予以否认；本案2006年及2009年的二份补充协议也无此约定，相反2009年补充协议明确约定租金按原合同执行；而桓润公司给市住建局的报告、市住建局的相关内部会议纪要及其对市审计局的相关函复等资料，主体并非发生于本案合同当事人之间，不能作为约束合同当事人权利义务的依据。故爱富兰公司的上述主张，缺乏证据佐证，本院依法不予采纳。

（2）非典并不必然导致经营目落空，不构成情势变更，即使构成情势变更，双方亦应通过合理协商，合理分担非典导致的不利后果。上海达临文化展览有限公司(以下简称达临公司)诉北京华亿欣文化发展有限公司(以下简称华亿欣公司)的合作合同纠纷案。

     二审北京一中院认为： “非典”并不属于合同法第 117 条规定的不可抗力情形，认为达临公司与华亿欣公司签订的合作协议书合法有效，华亿欣公司未依约给付展品租金，亦未按期归还展品的行为已构成违约，应承担赔偿损失等违约责任，故终审判决驳回华亿欣公司的上诉，维持一审判决。

（三）案例检索情况分析

综合以上案例分析，法院对于非典期间的减免租金事宜具有一定的裁量权，需要结合疫情对《租赁合同》实际履情况予以认定是否支持减免租金。大部分法院认为应当双方合理分担租金损失故支持减免租金。少数法院认为疫情为正常商业风险，非典不必然导致《租赁合同》目的落空，不构成不可抗力或情势变更故不支持减免租金。

此外，笔者认为，疫情期间履行的《租赁合同》如需适用不可抗力或情势变更原则减免租金，应当有一个时间节点。在2020年1月23日，武汉市发布《武汉市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告》（第1号）宣布封城，此节点可适用不可抗力或情势变更计算减免租金。在此之前，即使疫情已发生，但政府防控措施并未严厉到封城或封楼，承租人不能请求减免租金。

结合案例分析，疫情导致合同目的无法实现有两类，一是疫情引起政策变化导致合同目的无法实现；二是疫情本身导致合同目的无法实现。与货物买卖合同不同，房屋租赁合同一般存在比较长履约期间，若疫情仅影响了其中一段时间，即使合同当事人遭受了一定的经济损失，法院通常也不会认定由于疫情导致合同目的无法实现。只有在新冠肺炎疫情导致合同目的彻底丧失的情况下，法院才有可能判决解除合同。

四、如何适用不可抗力或情势变更

（一）适用不可抗力减免租金情形

我国在2003年“非典疫情”期间，最高人民法院出台《关于在防治传染性非典型肺炎期情形间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号，现已失效）。《通知》明确因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的不可抗力规定处理。

目前，最高院尚未针对冠状病毒疫情出具相应的司法解释，在新解释出台之前，因新冠疫情与“非典”有相似之处，我们可参照：因政府及有关部门采取防止疫情的措施而导致房屋无法使用或根本影响租赁合同继续履行的，当事人可依据不可抗力主张减免租金。政府及有关部门就本次疫情发布通知、出台政策等，比如国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》以及广东省人民政府2020年1月28日发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，均属于突发的、承租人不能事先预见，也不能避免，不能克服的情形。

全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟10日表示“当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”

故笔者认为，根据以上规定，对于因政府疫情防控措施导致无法履行或无法完全履行的租赁合同，承租人可根据政府防控力度导致《租赁合同》无法履行程序，进而主张部分或全部减免缴纳租金义务。并非所有承租人均可援引该规定主张租金减免，笔者认为减免租金应当考虑如下三个因素：（一）租赁合同因疫情下政府防控而无法履行；（二）租金减免程度需根据合同无法履行程度而定；（三）对于某些特殊情况，如虽被政府调控或征用而无法履行租赁合同，但政府或其它部门已给予其它补贴或税收减免优惠等补偿的，则减免较难。

（二）依据情势变更减免租金情形

我国工业和信息化部《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情帮助中小企业复工复产共渡难关有关工作的通知》（2020年2月9日）第五条第十六款规定“鼓励国家和省级小型微型企业创业创新示范基地、享受过财政支持政策的创新创业特色载体等在疫情期间适当减免或延期收取中小企业的租金、物业管理和其他费用，支持企业创新发展。”广州市人民政府第15届100次常务会审议通过《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战过程中健康发展的十五条措施》（2020年2月6日），从加强金融支持、降低房租成本、减免缓缴税费、实施援企稳岗、加大财政支持、开展暖企行动等方面，创新推出一批政策措施，形成工作合力，支持广大中小微企业稳定生产经营、实现纾难解困。第八条规定“降低房租成本。市属和区属国有企业物业对实体店免收2个月租金，鼓励产业园区、科技企业孵化器的业主单位和运营单位为承租的中小微企业减免租金。”第九条规定“降低专业市场租金。国有物业开办的专业市场免收2个月租金，鼓励其他专业市场的业主方和开办方减免或降低租金。”

从以上规定分析，如承租人依据情势变更主张减免租金，应注意如下两点：

第一，政策规定国有企业出租人依据情势变更原则减免租金，但对于民营企业出租人则不能强制适用情势变更原则减免租金。减免租金出租人偏向于国有背景企业，但对于一些民营业主，政府鼓励其它专业市场业主方减免降低租金。此鼓励用于并非是强制性，民营出租人是否同意则需根据自身情况而定。

第二，如承租人依据情势变更主张减免租金，建议双方签订《补充协议》以防纠纷产生。因疫情引起政府防控等原因使得《租赁合同》履行出现困难，但原《租赁合同》依然具有可履行可能。承租人继续依原合同约定数额交付租金显失公平，需对原《租赁合同》进行调整。为此，建议承租人与出租人进行协商，就原《租赁合同》进行相应补充，并签订《房屋租赁合同补充协议》，约定疫情期间出租人同意减免出租人相应租金，待疫情结束后租金标准重新适用原合同约定。

综上所述，如承租人依据情势变更主张减免相应租金，则应当与出租人进行协商，并将法律依据与事实理由通知出租人，争取获得出租人认同。在经济下行压力趋大之际，如承租人依据情势变更为由主张解除《租赁合同》，承租人将面临承担违约责任，出租人亦要面临租赁物空置与重新招租成本，对双方均不利。如协商不成，双方可依照情势变更向法院或仲裁机构提起诉讼解决。变更或解除合同，具体操作可参照法律、行政法规或有关政策等规定执行。故此，为共度时艰，建议出租人依据情势变更原则减免租金，双方同担风险以度难关，此才为共赢之策。

五、一般难以请求减免租金的情形

（一）民用房屋、仓库等承租人请求减免租金暂无法律依据

新冠疫情的爆发，全国各地陆续发布了延迟复工通知，航空、铁路、公路等方式下的客运运输大减，这些都导致了节后返程出行延迟。因迟延返工与房屋闲置没有必然因果关系，不存因疫情及行政管控而不得占用使用情况（民用房屋被政府征用或禁止使用的情形除外）。此外，对于受到疫情影响较小的仓库、厂房，即使因疫情影响导致订单较少、盈利锐减等商业风险，或受疫情影响导致此类《租赁合同》租赁物使用价值降低属间接影响，承租人一般无权请求减免租金。

（二）各类已为防范疫情正常或已合理使用房屋不能主张减免租金

涉及保障城市运行、疫情防控、群众生活必需及其他涉及重要国计民生的相关企业已占有使用租用房屋的，已达到租赁目的，因此，承租人请求减免租金无客观事实依据。对于有些《房屋租赁合同》开始受到疫情影响，如承租人及时调整经营策略，企业经营并未受到实质性影响，则承租人无权请求减免租金。实践中也存在虽然经营受到影响，但未影响实际收入的情况，比如承租人将房屋转租给第三人，第三人正常向承租人（即次承租人）支付房租，承租人的收入未受到影响。例如盒马生鲜等超市，因疫情影响，线上外卖业务大增。以上情形，承租人已通过各种措施降低疫情对经营的影响，承租人无权再请求减免租金。

六、结论与建议

由于疫情的发展变化尚难预判，政府及个体应对疫情的相关防治措施亦在不断调整，笔者认为根据现有立法与司法实践，判断新冠肺炎疫情下《租赁合同》承租人是否可主张减免租金，应综合疫情发展导致法律或政策对《租赁合同》履行情况的影响、承租人受影响的程度大小等因素进行综合判断，包括相关政府部门是否给予承租人相应的税收优惠政策、税收补贴等政府扶持等方面考虑。我们不应拘泥于承租方主张减免租金是适用不可抗力还是情势变更，或是自身商业风险所致，而应当在法律、政策框架内，基于《租赁合同》履行情况变化、承租人的损失与获取的收益、出租人履行《租赁合同》约定义务等因素，并在公平原则基础上考量判断《租赁合同》履行障碍与疫情之间的因果关系。

为此，我们提出如下建议或意见：

（一）对因疫情影响导致《租赁合同》客观上无法履行，则可请求减免租金。如因疫情影响导致租赁区域被政府封锁，租赁房屋或厂房无法发挥使用功能，例如政府明令禁止开业的商场、电影院、健身房等人流集聚场所。这已直接导致《租赁合同》中租赁物无法发挥其价值，则基于不可抗力、情势变更或公平原则，出租人有权主张减免租金。特殊情形，如承租人因合同已无法履行等，则可提出解除《租赁合同》。

（二）对于并未受到疫情直接影响，《租赁合同》可履行的情形，承租人无权请求减免租金。涉及到国计民生行业，疫情期间依旧正常营业的处所，例如KFC、超市、服装店、便利店等行业，政府并未明令禁止开业，则无权主张减免租金。

（三）对于其它或特殊情形，则应当具体问题具体分析。如政府要求有条件复工复产使用租赁物业的经营单位，说明租赁物业是有条件使用，该条件如承租人因自身原因导致无法满足，则应自行承担不利后果；如系出租人原因导致无法满足，则可请求减免租金；如无法归责于任何一方，则应公平合理分担租金损失。

如因疫情导致企业订单减少、盈利锐减等造成承租人经营困难，而出租方又没有相应的政策扶持，此时承租人提出减免租金请求，为共度时艰与避免争议，承租方可协商与出租方达成租金减免共识并签订《补充协议》。此外，对于减免租金若无法通过协商方式达成一致意见，在疫情得到控制后，应及时通过法律或其他途径主张权利。

（作者：蒋霆  杨登基，广东合邦律师事务所律师）