承租人要求减免疫情期间的租金，业主（房东）如何应对？

发布时间：2020-03-03　浏览数：1,763

2020年1月30日，广州市房地产租赁协会、广东省公寓管理协会发布减租倡议书，倡议业主（房东）对未来三个月的租金进行减免。虽然此次广州市房地产租赁协会、广东省公寓管理协会发出的倡议本身并不具有法律效力，业主（房东）不当然受该倡议的约束，但当承租人依不可抗力或情势变更，提出减免疫情期间的租金时，业主（房东）应如何应对？

我们认为，此次新冠肺炎在形式上符合“不能预见”、“不能避免”的情形，同时也在一定程度上影响了国家政策和国家经济形势，但是此次疫情对不同合同的履行存在差异化的影响，不能一刀切地认为所有合同的履行都能援引符合不可抗力或情势变更制度。

参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号，已失效），针对此次疫情对合同履行的不同影响程度，应做不同处理：

1.涉及经营性房屋租赁合同减免租金的问题

此次新型冠状病毒感染的肺炎疫情属突发公共卫生事件，广东省已启动重大突发公共卫生事件一级响应，采取封锁大、中城市的疫区或者封锁跨省（区、市）的疫区，并停止集市、集会、剧院演出以及其他人群聚集的活动；停工、停业、停课等措施：

如承租人根据防疫要求暂停营业或关闭市场，承租人以不可抗力，向业主（房东）提出减免暂停营业或关闭市场期间的租金的，一般会得到法院支持。

如疫情导致承租人占有、使用租赁物带来的收益权能效益严重下降，租赁合同继续履行对承租人明显不公平，承租人主张情势变更，请求酌情减免疫情期间租金的，一般会得到法院支持；若不属于上述情况的，可能不会得到法院支持。

2.涉及居住性房屋租赁合同减免租金的问题

在租赁合同中没有明确约定的情况下，因政府制定的强制隔离措施造成承租人不能返回工作地租赁房屋居住造成房屋空置的，承租人可以以不可抗力或情势变更为由，和业主（房东）协商减免租金。如承租人仍在实际使用承租房屋，或未造成承租人重大损失的，承租人主张减免租金的，法院一般不会支持。

上述情况，同样适用二房东情况。二房东在法律意义上，既属于“承租人”也属于“出租人”，因此，当二房东因法院适用不可抗力或情势变更调整租金时，二房东可以依照该事实，向业主请求调整相应租金。

3.减免租金导致业主（房东）面临困境的问题

实践中，存在业主（房东）本身通过租金收取收益，用于支付企业运营成本或偿还贷款的情形，一旦减免租金，可能会导致业主（房东）的运营或生存造成巨大的负担，甚至严重入不敷出。因此，即便租赁合同履行过程中存在不可抗力或情势变更的情况，承租人可依法请求减免租金，法院也应当从物权的绝对性、优先性、诚实信用及公平等原则进行综合考虑，优先照顾业主（房东）的利益。

综上，本次疫情期间，房屋租金能否被减免仍应具体案件具体分析，不能一概认定。承租人需理性看待倡议，不能道德绑架房东。我们也呼吁，有能力的业主（房东）主动降租、免租，与承租人一起携手，共渡难关。

注：以上法律意见仅供参考，不构成对任何单位或个人的法律意见。之后最高院可能会就新冠肺炎疫情导致的合同纠纷案件处理标准作出相关规定，以此为准，我们之后也会持续关注。

附：相关法律依据：

1.有关不可抗力的法律依据

1.1《民法总则》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

1.2《民法通则》第一百零七条：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。

第一百五十三条：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

1.3《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

2.有关情势变更的法律依据

2.1最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

（作者：广东恒生律师事务所）