遇新型肺炎疫情，能否要求房东减免房租？

发布时间：2020-03-02　浏览数：1,560

受新型肺炎的疫情影响，全国31个省市自治区均已启动重大突发公共卫生事件一级响应。不论是政府部门还是医疗专家，都呼吁人们减少外出聚餐，防止疫情扩散。

突如其来的疫情和防控措施，使许多行业一下子陷入寒冬。街上人流稀少，商铺门可罗雀；电影院等部分行业接行政主管部门通知，要求在疫情期间暂停营业。

商业寒冬里，一篇题为《共度时艰！房东免租进行中！转发，说不定我房东看到了，给我免租！》的推文刷爆朋友圈。2020年1月28日，万达集团宣布将对全国万达广场的商户自2020年1月24日至2020年2月25日时间内的租金及物业费实行全免政策，预计减免租金达30亿左右，消息一出大获赞许。在全国一致对抗疫情阶段，这无疑是暖心之举。

但主动减免房租的房东毕竟是少数。对于没有被幸运女神眷顾的承租人，在疫情期间，是否可以此为理由主张减免房租呢？

不可抗力

这主要看承租方因新型肺炎疫情导致不能履行租赁合同，是否满足援引“不可抗力”的法定条件。

“不可抗力”是指不能预见、不能避免、且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

本次新型肺炎疫情的爆发，确实是当事人签署《租赁合同》时不能预见、在履行过程中不可避免、亦无法靠个人力量克服的。许多行业遭受疫情打击，无法正常营业。在这种情况下，本次疫情构成“不可抗力”因素。

但值得注意的是，疫情是否构成“不可抗力”不能一概而论，必须要结合当事人的具体情况，判断合同履行是否受到不可抗力的影响。举个简单的例子，某生产医用口罩的工厂在疫情期间加班加点生产口罩，对该工厂而言，本次疫情根本没有影响到工厂的生产，疫情对于工厂的租赁合同的履行，不构成不可抗力。

参考判决

本次新型肺炎疫情的情形与2003年的“非典”疫情何其相似。

北京市第二中级人民法院课题组在《法律适用》2003年第6期发表《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》，认为非典疫情“是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质属于法律上规定的不可抗力事件,是一种自然灾害。……要从严把握非典型肺炎疫情构成不可抗力免责事由的认定标准，即:非典型肺炎疫情作为一种不可抗力的客观情况，必须发生在合同成立以后,履行以前。如果当事人一方在合同订立以前发生非典型肺炎疫情，或者在迟延履行合同期间发生非典型肺炎疫情,不能认定为不可抗力。而且,非典型肺炎疫情作为不可抗力事件，必须影响到合同的正常履行。……审判实践中，要特别注意防止有的债务人以惧怕被传染非典型肺炎为由拒绝履行合同或迟延履行合同而援引不可抗力条款要求免责。”

笔者以“非典”期间引发的法律纠纷为关键，检索该类案件情况，总结以下观点：

1.疫情期间，承租方可依据公平原则要求适当减免租金或违约金。

案例回顾：

索引一：（2004）沪二中民二（民）终字第354号

基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实。

因此，根据公平原则，承租人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故承租人所欠租金中应扣除3个月的租金。

索引二：（2008）绍中民一终字第143号

法院审理认为双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。

2.疫情并不必然导致承租人的经营目的落空，不能成为免除租金的事由。

案例回顾：

索引一：（2013）辽审二民抗字第14号

假日大酒店的经营范围包括餐饮、客房等，正典公司承租后，实际经营项目亦包括以上两部分。

大连市林业局和工商行政管理局下发的紧急通知，仅是停止野生动物的经营活动，受到影响的只是正典公司的餐饮部分，客房经营仍可正常进行。

此外，经调阅大连市西岗区阿六蛇城酒店的工商档案，其经营范围为“中餐加工零售；烟、酒、饮料零售”，并非专门从事野生动物的餐饮经营，野生动物经营活动的停止，只是对其餐饮经营造成部分影响而不是全部，大连市西岗区阿六蛇城酒店还可以正常经营与野生动物无关的其它中餐。

由此可见，因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形。

故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。

索引二：（2007）桂民四终字第1号

“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。

故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。

经双方协商，广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。

相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。

故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。

法律建议

以疫情为不可抗力或情势变更为由主张解除或变更协议的，司法审判具有一定的裁量空间，需要结合疫情对实际生产经营造成的现实影响为认定标准。即使构成不可抗力，法院将从促成交易、降低交易成本的立场出发，遵循诚实信用原则与公平原则，实事求是地处理案件，而非一概判决解除合同，免除一方全部责任。

《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》（下称“《通知》”）中明确表示：

本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时，涉及保障城乡运行必需（供水、供电、油气、通讯、公共交通、环保、市政环卫等行业）、疫情防控必需（医疗器械、药品、防护用品生产运输和销售等行业）、群众生活必需（超市卖场、食品生产、物流配送等行业）和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的相关企业除外。用人单位应当依法保障员工合法权益。因防控疫情所需，其他省市自治区也有类似的行政通知。

基于此《通知》并结合上述案例分析。笔者有六点建议：

1.承租方必须及时、有效地以书面方式通知出租方，遭遇不可抗力的情况、受到或者预计受到损失的具体情况，履行通知义务。

2.承租方需要有证据意识，妥善留存遭受不可抗力的相关证据，以便日后顺利主张权利。例如，政府要求暂停营业的命令，商场的通知，客运和物流暂停的通知，患者的住院证明、诊断证明等病历，被隔离的疑似患者的相关证明等等。

3.新冠肺炎疫情期间，基于公平原则和情势变更的原则，承租方可与出租方针对此特殊期间进行协商，自己生产经营所受影响的大小，明确自己的损失范围，达成一定时间段内的租金减免协议。与出租方沟通中，表达自身不易，尽量展示预计损失范围，往往够能达成一致的协议。

4.承租方与出租方若能协商一致达成减租意向，需签署书面协议，直接依据该书面协议要求减免租金，避免产生纠纷。

5.如果承租方根据法律规定诉至法院，要求对租赁合同的租金数额进行变更或解除租赁合同的，需注意3年的诉讼时效，在诉讼时效未届满前及时主张权利。

6.债务人需积极采取适当的措施，避免损失扩大。否则，因债务人过错而导致损失扩大的，需要根据其过错程度承担相应的责任。

（作者：李建蓉律师团队,北京德和衡（广州）律师事务所）